No universo especializado dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), a alavancagem é um instrumento de duplo fio: multiplica retornos em períodos de expansão e pode se tornar uma âncora em momentos de estresse macroeconômico. Embora a dívida permita que gestores adquiram ativos de alto valor e reciclem portfólios sem chamadas imediatas de capital, o atual ambiente de juros elevados deslocou o foco da simples existência do endividamento para a sua sustentabilidade subjacente.
A distinção entre ferramenta estratégica e risco sistêmico costuma residir na capacidade do fundo de honrar suas obrigações. Segundo Harrison Gonçalves, da CFA Society Brazil, o ponto de inflexão ocorre quando a receita de aluguéis gerada pelo portfólio se torna insuficiente para cobrir o custo da dívida utilizada na aquisição dos ativos. Nessas situações, a alavancagem deixa de ser um mecanismo de crescimento e passa a drenar o fluxo de caixa do fundo, ameaçando diretamente os dividendos dos cotistas.
A disciplina estrutural é igualmente crítica. Renato Pereira, sócio-fundador da Private Investimentos, argumenta que o perigo frequentemente está no "descasamento" — o desalinhamento entre os índices que corrigem a dívida e aqueles que reajustam a receita de aluguéis. Quando os passivos de um fundo crescem mais rápido do que suas receitas por conta de indicadores econômicos divergentes, o aperto resultante pode levar a uma crise de liquidez. Para o investidor sofisticado, o desafio já não é apenas identificar ativos subvalorizados, mas auditar a arquitetura financeira que os sustenta.
Com reportagem de InfoMoney.
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